🏠 台南買透天必看！產權、違建、糾紛與過戶流程完整解析
購買透天厝不只是挑選地點與價格那麼簡單，很多細節沒注意清楚，日後可能會陷入權屬爭議或違建風險。本文幫你整理購屋前必懂的4大關鍵重點，看懂這些，買屋才安心！
6️⃣ 什麼是地上權、持分？買透天要看哪些權狀？
📌 地上權是什麼？
地上權是指在別人土地上蓋自己的房子，土地不是你的，只擁有房屋本身。常見於國有地開發案、BOT案。
🔍 小提醒：地上權不等於擁有土地，買之前要特別確認使用年限及後續處理方式。
📌 持分是什麼？
「持分」表示房子或土地不是你一人擁有，而是多人共有。比如三人共同擁有一塊地，你可能只有其中的1/3。
⚠️ 風險：難以劃分實際使用範圍、難貸款、轉售不易，須特別小心。
📋 買透天要看哪些權狀？
✅ 土地權狀：看地號、面積、使用分區、是否為地上權。
✅ 建物權狀：比對樓層、使用用途、建坪與現況是否相符。
✅ 登記謄本：查有無查封、抵押或持分共有人。
✅ 使用執照：確認建築物是否經核准合法使用。
7️⃣ 透天房有違建怎麼辦？合法與違建的分辨方式
🧱 常見違建有哪些？
頂樓加蓋鐵皮屋 🏗️
陽台外推 🌞
增建夾層或倉庫 🧳
頂樓加蓋套房 🛏️
這些若未經核准，都屬違建！可向地政或建管單位查詢使用執照與建照是否相符。
🚨 遇到違建怎麼處理？
❌ 不要輕信屋主說「這加很久了都沒事」
✅ 尋求建築師或代書協助判定
✅ 合約中要註明違建部分及拆除責任人
✅ 若影響貸款，須提早與銀行溝通
8️⃣ 透天共有通道、夾層、陽台常見糾紛解析
🏘️ 常見糾紛類型：
🚪 1. 共有通道問題
巷弄、騎樓或樓梯間是否可停車？
出入口是否被人堆放雜物？
民法規定「共有物管理」須全體共有人同意才能更動使用方式！
🪜 2. 夾層、陽台改建
頂樓夾層是否經核准？
陽台加窗是否違建？
🛑 若屬於「法定空地」或「共同部分」，擅改會觸法。
🏗️ 3. 加建空間產權不清
有些屋主會說「這是我加的」，但其實是共用空間或他人持分。
建議查看建物謄本、平面圖，並向房仲或代書再三確認。
9️⃣ 產權過戶流程與所需文件一覽
📝 一般過戶流程
1️⃣ 雙方簽訂買賣契約書
2️⃣ 支付訂金，確認屋況與產權無誤
3️⃣ 至地政事務所辦理過戶登記
4️⃣ 辦理貸款（如有）💰
5️⃣ 支付尾款、點交交屋 🗝️
📑 所需文件清單
🔹 買賣雙方身份證、印章
🔹 房屋與土地權狀正本
🔹 建物第一次登記謄本
🔹 買賣契約書
🔹 使用執照（確認合法性）
🔹 完稅證明（地價稅、房屋稅）
🔹 銀行貸款文件（如有貸款）
✅ 結語｜買透天前，搞懂這些讓你安心無雷
透天住宅擁有空間大、獨門獨戶的優勢，但也常因產權、違建與共有問題產生糾紛。建議購屋前：
🔍 謄本一定要查清楚
🔍 權狀與現況要比對
🔍 違建部分請專業協助評估
🔍 簽約條款需明確保障自身權益
📞 若您有任何買賣透天相關問題，歡迎聯繫我們——【台南透天服務站】
我們提供最專業的地政諮詢、實勘協助與產權查驗，陪您安心成家！